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风险不释放楼市难回稳
中国经济网http://www.stre.net 汕头房地产信息网
     据国家统计局发布的数据,2014年8月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有68

个,二手住宅价格环比下降的城市有67个。目前看,我国房地产市场短期内回稳可能性并不大,除非楼市完成房

价高位明显回落并释放风险的过程。

   我国房价上涨预期已经完全逆转,短期内楼市回稳可能性并不大。据中国人民银行发布的今年三季度全国城

镇储户问卷调查报告,未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%,较上季度下降0.2个百分点,房地产投资已不

再跻身居民偏爱的前三种投资方式。过去是强烈房价上涨预期及预期自我实现机制,驱动房价持续高位上涨。现

在,房价上涨预期已完全逆转,势必引发楼市供求关系急剧调整,并显著增加楼市下行压力。

   当前我国楼市回稳必然伴随一个风险释放的过程,主要原因如下:

   一是楼市调整幅度取决于住宅租金收益率修复程度。住宅投资收益包括两个部分:住宅买卖差价和租金收益

率。当房价停涨并高位回落,住宅投资收益率主要由租金收益率来决定。应该看到,住宅租金收益率与房价反向

变动,房价越高则租金收益率越低。目前,我国一线城市大部分区域的年化租金收益率不到2%,远低于3%的一年

期人民币存款基准利率,这意味着房价至少有1/3的调整幅度。

   二是楼市需求回暖以市价跌进心理价位为前提。虽然今年二季度以来,绝大多数城市取消了住房限购政策,

但依然没有实现延缓楼市调整进程的目的。2014年1至8月,全国商品房销售面积同比下降8.3%,降幅比1至7月扩

大0.7个百分点,这主要是因为房价还没有实质性跌进潜在购房人的心理价位区间。在“买涨不买跌”的心理效应

下,预计未来我国楼市仍将继续调整,而调整周期则与市场心理预期密切相关。央行每季度城镇储户问卷调查报

告可能会是一个分析房地产市场心理预期变化的窗口。

   三是楼市难以实现高位平稳回落。目前看,即使美国、日本等发达经济体也无法实现楼市泡沫平稳缩减。美

国房价回落直接引发了次贷危机,并急剧演化为全球金融危机。1991年,日本房地产泡沫破灭后,住宅用地价格

大跌46%;我国台湾房地产平均单价环比下降六成。

   四是房价回落也是企业去杠杆过程。2008年国际金融危机以来,我国企业债务明显上升,蕴含了较大的风

险。而房地产作为企业债务抵押品,其抵押率随着房价下降而上升,迫使金融机构收缩信贷融资,加快企业去杠

杆化进程。

   综上分析,楼市回稳必然以短期内市场风险急剧释放为前提。当前大多数地方政府努力延缓楼市调整的效果

不彰,其根本原因在于没有充分认识到本轮房地产市场周期调整的严峻性,也没有科学认识楼市周期调整规律。

事实上,我国宏观经济正逐步摆脱对房地产业的依赖,如果地方政府还停留在过去旧的发展理念,将发展房地产

业作为稳定经济增长的主要路径,那么难免会陷入无谓的烦恼之中。而只有深化改革,简政放权,才能真正激发

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